KOMPAS1.ID
BANDUNG — Selasa, 23 Juni 2026
Sebuah unggahan yang viral di media sosial dalam beberapa waktu terakhir memantik kembali diskusi hangat di tengah masyarakat mengenai literasi hukum dan pertanahan di Indonesia. Dalam narasi yang dibagikan, seorang warga membagikan pengalaman pribadinya mengurus balik nama sertifikat tanah karena pewarisan secara mandiri. Hasilnya, biaya yang dikeluarkan terasa jauh lebih terjangkau jika dibandingkan dengan menggunakan jasa pihak ketiga, notaris, maupun Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Fenomena ini bukan sekadar perbandingan biaya semata, melainkan menjadi pemantik penting bagi kita untuk memahami lebih dalam bagaimana regulasi pertanahan bekerja, sekaligus menjadi pengingat akan pentingnya transparansi dalam setiap tahapan birokrasi negara.
ADVERTISEMENT
SCROLL TO RESUME CONTENT
Memahami Hak Kontrol: Mengapa Mengurus Sendiri Lebih Ekonomis?
Banyak masyarakat yang belum mengetahui bahwa pemerintah melalui Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) telah menetapkan tarif resmi yang jelas dan terjangkau untuk seluruh jenis pelayanan pertanahan, termasuk proses balik nama sertifikat akibat pewarisan.
Biaya yang dibayarkan langsung ke loket BPN hanya mencakup Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) sesuai ketentuan perundang-undangan. Jika dihitung secara rinci, besaran ini relatif ringan dan tidak berubah-ubah sesuai kebijakan resmi.
Selain itu, dari sisi perpajakan daerah, terdapat kebijakan insentif yang sangat menguntungkan bagi ahli waris. Untuk Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Waris, khususnya bagi ahli waris dalam garis keturunan lurus seperti anak kandung atau orang tua, sebagian besar daerah di Indonesia—termasuk di wilayah Jawa Barat dan Kota Bandung—telah menerapkan tarif nihil atau Rp0. Pemberlakuan ini disertai dengan batas Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang cukup tinggi, sehingga beban pajak menjadi sangat ringan bahkan tidak ada.
Kondisi inilah yang menjelaskan mengapa proses pengurusan secara mandiri langsung ke instansi berwenang terasa jauh lebih hemat dibandingkan menggunakan jasa perantara.
Menakar Jasa Profesional: Antara Pilihan dan Kebutuhan
Munculnya perbedaan angka biaya yang cukup mencolok antara mengurus sendiri dan menggunakan jasa profesional kerap memicu pertanyaan di masyarakat. Hal ini perlu disikapi dengan bijak dan edukatif, tanpa serta-merta memberi penilaian negatif terhadap profesi hukum tersebut.
Perbedaan biaya tersebut terjadi karena adanya komponen layanan yang berbeda, antara lain:
Komponen biaya menyeluruh
Biaya yang ditawarkan oleh pihak ketiga atau notaris/PPAT umumnya bersifat all-in atau mencakup semua kebutuhan. Mulai dari pengecekan keaslian dokumen dan status tanah, perhitungan serta pelunasan kewajiban pajak, penyusunan akta hukum yang sah, hingga biaya operasional serta jasa profesional atau honorarium yang besarnya telah diatur batas maksimalnya oleh undang-undang.
Faktor tingkat kesulitan berkas
Jika proses warisan melibatkan jalur silsilah yang panjang—misalnya tanah masih atas nama kakek atau nenek, bukan orang tua langsung—maka pelacakan riwayat kepemilikan dan penyusunan data silsilah ahli waris menjadi lebih rumit. Apalagi jika ada ahli waris yang sudah meninggal dunia, berdomisili di luar kota, atau bahkan di luar negeri. Dalam kasus seperti ini, penyusunan Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) memerlukan ketelitian hukum yang tinggi agar tidak menimbulkan sengketa di masa mendatang. Di sinilah peran tenaga profesional sangat dibutuhkan.
Langkah Cerdas Mengurus Secara Mandiri
Bagi Anda yang memiliki waktu luang, ingin memahami prosedur secara langsung, dan berniat memangkas pengeluaran, mengurus sendiri proses warisan adalah opsi yang sah dan terbuka bagi siapa saja. Berikut adalah panduan langkah yang dapat diikuti:
Lengkapi dokumen dasar
Surat keterangan kematian pewaris
Surat Tanda Bukti Ahli Waris (STBAW) yang diterbitkan dan disahkan oleh Kelurahan/Desa serta Kecamatan setempat
Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) seluruh ahli waris
Sertifikat tanah asli beserta dokumen pendukung lainnya
Manfaatkan layanan digital resmi
Gunakan aplikasi Sentuh Tanahku yang dikembangkan oleh Kementerian ATR/BPN. Melalui aplikasi ini, Anda dapat memeriksa syarat yang dibutuhkan, melakukan simulasi perhitungan biaya PNBP resmi, hingga melacak status perkembangan berkas secara daring dan transparan.
Datang ke jalur pelayanan khusus
Kantor Pertanahan di seluruh wilayah kini menyediakan loket khusus untuk pemohon langsung tanpa kuasa. Bahkan tersedia layanan seperti Pelayanan Tanah Akhir Pekan atau loket prioritas yang dirancang untuk mempermudah masyarakat yang ingin mengurus sendiri tanpa perantara.
BOB HARIAWAN
KABIRO KOTA BANDUNG
